필자는 경기도의 민간 임대 주택으로 오피스텔을 전세 계약하고 4년 째 거주 중입니다. 재계약 시점이 도래 하였는데 민간임대주택에 관한 특별법과 임대차보호법 제4조 사항을 근거로 1년마다 증액은 불가 함에도 불구하고 임대인은 2년 계약에 매년 5%를 올려주는 (특약을 넣는) 조건으로 계약하자고 요구하고 있습니다.
이에 관하여 다양한 내용으로 임대인에 규정과 사항에 대해 설명을 하였으나 임차인 요구는 받아들여 지지 않고 있어 국토부에게 직접 질의 하여 해당 내용에 대해서 민원 제기를 해보았습니다.
*해당내용은 민간임대주택에 관한 특별법이 적용되는 등록임대 주택에 한합니다. (8년, 장기임대)
민원의 개요
민특법과 임대차보호법에 규정되어 있는 사항이 있음에도 내용을 잘못 해석하여 무리한 증액 요구를 하는 임대인이 있을 경우 임차인에게 피해를 주는 케이스가 발생하고 있지만 임대인에게 시정 조치를 하는 행적적 절차가 없어 고스란히 임차인이 임대인을 대응하며 분쟁아닌 분쟁을 하며 정신적/물리적 피해를 받을 소지가 높습니다.
민원의 내용
아래와 같은 질의를 통해서 국토부에게 해당 내용에 대해 공유하고 민원으로 질의 하였습니다. 최종적으로는 한달 만에 답변이 왔는데 1,2번 내용을 포함 하고 있으며 3,4번 내용은 유선으로 설명하겠다고 하였으나 아직 전화 연락이 되지 않아 3번 4번에 대한 내용으로는 답변을 듣지 못했음을 참고 하세요. 3,4번 내용은 추후 추가하겠습니다.
1. 상식적으로 법규정에 맞게 임대인에게 제시함에도 불구하고 막무가내로 자신의 의견을 주장하고 분쟁을 거는 임대인에게 진행할 수 있는 행정적 절차가 궁금합니다.
2. 민간임대주택 특별법으로 규정되어 있는 내용을 가지고 임대인의 일방적인 주장으로 분쟁위원회와 향후 소송까지 가야할지 그전에 지자체나 경기도, 국토부에서 해결 방법이 없을지 민원 제기 합니다.
3. 이러한 억지 주장등으로 임대인이 재계약일까지도 계약거부를 할 경우 우리가 취해야할 조치는 무엇이며 지자체에서는 무슨 일을 해줄수 있는 것 인지 문의 합니다. (민원제기, 고발) 민특법 제45조에 대한 계약 거부에 대한 행정처분)
4. 민특법에 적용 되고 임차인이 충분히 임대인의 무리한 요구를 거절할 경우에도 무리한 접근을 할 시 분쟁위등 민사 소송을 계속 허용하게 할 것 인가에 대한 답변 부탁 드리겠습니다.
-국토부 답변 (한달만에 옴)
안녕하십니까! 평소 주택정책에 많은 관심과 애정을 가져 주신 점에 대하여 깊이 감사드리며, 귀하께서 민간임대 정책과 관련하여 질의하신 사항에 대해 다음과 같이 답변 드립니다.
1. (민원요지) 임대차계약 분쟁 관련 문의
☞ (답변내용) 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 제44조제2항 및 제3항에 따라 임대사업자는 임대기간 동안 임대료 증액을 청구하는 경우 임대료의 5% 범위를 초과할 수 없고, 임대료 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있습니다.
또한, 「주택임대차보호법」 제4조에 따라 2년 미만의 임대차계약기간은 2년으로 보며 임차인이 2년 미만의 계약에 대하여 계약기간 2년의 유효함을 주장하는 경우 1년 계약을 체결하여도 2년으로 인정되므로 매 1년마다 임대료 증액은 불가합니다.
아울러, 같은 법 제45조에 따라 임대사업자는 임대료 연체 등 귀책사유가 없는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없으므로 직계비속 거주를 이유로 임대차계약을 해지할 수 도 없습니다.
상기한 내용은 민간임대주택법 상 규정하는 사항으로 임대인이 임대차분쟁조정위원회를 통한 조정 요청 시 이에 응한다 하여 달리 적용될 이유가 없으며, 조정결과에 따라 임차인은 해당 주택에 안정적으로 거주할 수 있을 것으로 판단됩니다.
또한, 상기한 민간임대주택법 제45조에 따라 임대사업자는 임차인의 갱신요구 수용하여야하며 갱신 요구에도 불구하고 계약이 체결되지 않아 임차인의 퇴거가 발생하게 된다면, 임대사업자의 공적의무 위반행위에 대해 국토교통부 홈페이지 e-클린센터(www.molit.go.kr), 렌트홈 불법행위 신고센터(www.renthome.go.kr) 및 관할 지자체에 방문하여 신고하실 수 있음을 알려드립니다.
2. 답변내용 이외 추가 문의사항은 민간임대정책과(OOO 주무관)로 연락주시면 상세히 답변하여 드리겠습니다. 감사합니다. 끝.
<본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대하여 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.>
